新年度早々あれそうなニュースが来ましたね。
シェアハウスのかぼちゃの馬車などを運営する不動産会社のスマートデイズが負債総額60億円を抱えたまま経営破綻いたしました。スマートデイズは2012年に創業した女性専用のシェアハウスのカボチャの馬車などをサブリースするビジネスモデルで急拡大しました。
サブリースとは
通常の賃貸契約では物件の所有者（大家）と入居者が契約を結びます。サブリースは物件所有者とサブリース会社（不動産会社）に一括して借り上げてもらい、サブリース会社は入居者を入れて所有します。サブリース会社と所有者との契約となるので必ず賃料が支払われる家賃保証が魅力的です。また面倒な管理などもサブリース会社が行うサービスがあるため、所有者は不動産収入がありつつ手間がかかりません。つまり超楽ということです。
サラリーマンなどが投資目的に購入したシェアハウスにサブリースと運営業務の受託を主に行っておりました。
なにが問題だったのか？
スマートデイズは急速に事業を拡大した結果、需要と供給のバランスを崩しました。1万室もの規模で契約しましたが、入居者が集めることができませんでした。物件の多くは立地が悪いなど魅力に欠けて、入居率は5割を下回るという噂もあるようです。恐らくは事業拡大を急いで甘い計画でシェアハウスを建築したのではないでしょうか？
入居者を確保できなくなった結果資金繰りが悪化、家賃保障が困難になりました。去年の10月には記入期間との契約状況が大きく変動して、賃料改定の通知書をオーナーに通知、今年1月にはオーナーへの賃料支払い泊まり、損害賠償請求の動きも出ましたが、4月9日に倒産したようです。
スルガ銀行との関係性は？
一部スルガ銀行との関係性が話題になっておりますので、簡単に調べてみました。スルガ銀行はスマートデイズに対してシェアハウスの建設費用の貸し付けを行いました。そしてその建設したシェアハウスをオーナーとなる人に販売し、その人とサブリース契約をします。
購入者はサラリーマンですが、果たして一般のサラリーマンにシェアハウスを購入することができるでしょうか？そこでスルガ銀行がオーナーに貸し付けを行いシェアハウス購入できるようにします。要はスルガ銀行とスマートデイズは蜜月の関係となります。UBS証券のアナリストは、スルガ銀行には800人へのシェアハウスオーナーから1000億円程度の融資残高があると想定されているようです。「200億円の焦げ付きの恐れがあるのでは？」という憶測もあるようです。
引用：産経新聞http://www.sankei.com/images/news/180121/afr1801210005-p1.jpg
大まかなながれ
- スルガ銀行がスマートデイズに貸し付けてシェアハウスを建設
- オーナーにシェアハウスを購入するための資金を貸し付ける
- オーナーがスマートデイズからシェアハウスを購入
- オーナーとスマートデイズとサブリース契約を結ぶ
- スマートデイズが賃料をオーナーに支払い、オーナーはスルガ銀行に借金を返済
- スマートデイズが賃料支払えなくなる
- スルガ銀行への借金返済はなくならない
ちなみに余談ですが、数年前に私個人にもこういうサブリースの営業が来まして、話しを聞きましたが、不動産はよくわかんないし、賃貸を安定して受けれるという営業文句が引っかかってやめました。
副収入が流行り始めてるから
こういう話しに乗る人多そうだよね
家賃がもらえず、借金だけが残って、
早く手放そうと投げ売りするオーナーもいるようだな
そういう物件買い漁れば
一儲けできるのでは・・・
多分その道のプロがもう動いているぞ
