オロドウ日記

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レオパレスは大丈夫なのか?

ブログの更新サボり気味でした。まだサボりが続くかもしれません。

今回は今話題のレオパレス問題について書きたいと思います。もっと早く書きたかったのですが、動画関連の関連で問題が起きてて、なかなか手をつけられてませんでした。

 

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レオパレス21玄関

経緯

レオパレス21は去年テレビ東京系列のガイアの夜明けにて建築基準法違反の疑いがあることを告発されました。レオパレスは該当の番組放送直前に記者会見を行い、施工不良があったことを認めます。以前より壁が薄いなどの指摘がありネットでは色々と伝説のコピペが書かれておりましたが、予想を超える工事のずさんさが浮き彫りになりました。問題点は図面と実際の工事内容が異なっており、界壁が天井裏まで届いていないなど、防火性の問題が懸念されました。対象は一部物件としており、原因は図面と施工マニュアルの整合性の不備、検査体制の不備によるものだとレオパレスは主張しております。

www.nikkei.com

さらに今年の2月に調査が進むにつれて新たな不備が発覚したとのことでした。新たな内容は界壁が図面と異なるものを使用しており、建築基準法で求められている遮音性を満たしていないことなどでした。発生原因として、設計図書城の表記の不統一、誤記や設計図書通り施工がなされていないことなどを挙げており、「今後は再発防止に努めます」というようなテンプレの回答がされておりました。これら不備のアパートは1324件で入居者は7782人としております。この記者会見で深山社長は「作業効率をあげるのが狙いで、コスト削減が目的ではない」と発言してます。

www.nikkei.com

損失の見込み

これらの問題で問題のアパートの補修工事の費用や今後の引っ越し代を見込んだ引き当てで434億円、アパートの売却損も盛り込み510億円として引き当ててます。すでにレオパレスの物件が不動産投資サイトで格安物件として投げ売りされているとも言われています。

www.zakzak.co.jp

レオパレス21の財務の懸念

ここからは私なりの見方ですが、レオパレスは自己資本は1069億円、現金預金も892億円と財務の懸念はないと主張しておりますが、果たしてそう言い切れるかどうか疑問視しています。

まず現金が892億円とのことですが、キャッシュアウトをしていない420億円の引当金があります。これは今後工事や引っ越しなどが実際に発生して消えます。またオーナーなどから預かっている返済しなければならない敷金保証金が66億円、さらに有利子負債も456億円となっております。これらを抜いた上でレオパレス21の実質的なキャッシュを見る必要があるのではないでしょうか?

また今後業績が悪化する織り込まれているか、あるいは楽観視していないか懸念されます。今回の問題により修正計画を発表しておりますが、経常利益の修正はされておりません。また負債に空室損失引当金という恐らく空室に対する引き当てだと思いますが、こちらの勘定科目の数字も前期から変更されておりません。

収益予想の見直しでは入居率を89.4%としておりますが、既に今期の平均は89.02%と割っております。過去の2月、3月のブーストを盛り込んだとしても88.6%(過去の上昇値の平均値を加算)と割り込みます。また12月から1月の伸びも過去実績を相当下回っていることからもっと下がるかと思います。

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業績の悪化懸念

レオパレスのメインの顧客である法人も離れていると言われております。建築基準法違反のため、コンプライアンス・安全の観点から取扱を避けているようです。新規の伸び悩みと契約終了が多い3月以降に入居率がどのような影響が出るか未知数です。レオパレスという名前が足かせになりどのように入居率を維持するのか不透明です。

www.nikkei.com

さらなる拡大の懸念

もう一つの懸念点はさらに施工不良が見つからないかということです。今回調査公表されたのは優先対象のシリーズで1.5万棟となります。この他にも2.3万棟の調査が必要となっており、さらなる引き当てが積み増される可能性があります。

建築基準法違反により新規の受注は難しくなると思われます。さらに今までマスコミに大量の広告料を支払っていましたが、違法性が強まるにつれて、多くのマスコミからもバッシングを受けるようになり、味方が減っていく一方です。オーナーからの訴訟リスクも考えられ、まだまだ潜在的リスクは存在が考えられます。

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レオパレス21

問われる企業体質

また企業体質にも疑問視されております。当初より代表の深山社長は逃げも隠れもしない、マスコミに公表すると言いながら、マスコミから問われればコメントを差し控えるなどを言っています。マスコミ(ガイアの夜明け)にも「真摯に取材対応したが、印象操作だ抗議する」と声明を出していたが、実態は報道以上の情報がレオパレスから公表されることになりました。

「現場が勝手にやったことで、経営陣は知らなかった」と言っているが、部材を勝手に変えることなんて可能なのか?と疑問に思いましたし、訴訟が起きていることさえも認識していなかったとは思えません。また全国的に発生している事象で現場一人の判断でやったとは到底考えられないです。

「作業効率を上げるのが目的でコスト削減が目的ではない」と言っていますが、工期を早めて業績を拡大、さらには人件費を削減するためという解釈にも繋がります。私は前述の言い訳が「現場のせいで、私たちは知らなかったので悪くない」という解釈してしまい、経営陣に対して不信感を覚えました。全棟調査結果や入居率の推移など今後も注目する必要があると思います。

 

株価は1年で5分の1に下がって、

リスクはまだまだある。これは・・・

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入居者、オーナーの問題も解決してないからな。

この時期に引っ越しはかなり難しいと思うんだが

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ガイアとレオパの仁義なき戦いにも注目だな

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            仁義なき?

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